Что лучше: купить или арендовать офис?

Что лучше: купить или арендовать офис?

На первый взгляд вопрос, вынесенный в заголовок, кажется риторическим. С обывательской точки зрения владение недвижимостью всегда предпочтительней найма. Но собственники бизнеса и финансисты рассуждают другими категориями. Есть несколько десятков алгоритмов, помогающих принимать решение о покупке недвижимости. Некоторые из них умещаются только в объемных монографиях, другие - предельно просты. Одним из главных факторов, влияющих на решение разумного инвестора, является возможность реализовать актив в срок до шести месяцев. Безусловный лидер в ликвидности недвижимости – столица страны. Устойчивый платежеспособный спрос присутствует как на складские и производственные помещения, так и на офисы в «Москва-Сити» - деловой центр, ориентированный не только на отечественных предпринимателей, но и на международные корпорации, может предложить свободные площади, приобретение которых является надежной инвестицией.

Получить в собственность - выгодно!

Разобравшись с перспективами реализации в случае необходимости, можно приступать к прогнозу обоснованности вложения средств в конкретный объект. Для расчетов вам необходимы три цифры:

  • Цена предложения. Можно просто открыть буклет или зайти на страницу в интернете.
  • Предположительные суммы по реальным сделкам. Эта информация не лежит на поверхности. Придется пообщаться с несколькими экспертами, суммировать наверняка противоречивые суждения и вывести среднее арифметическое.
  • Стоимость аренды одного квадратного метра в аналогичном здании. Никаких сложностей в определении этой цифры не возникнет. Единственный совет: составьте таблицу, включив в нее 10-15 объектов, тогда полученная информация будет более объективной.

Вот пример с московскими ценами: помещение под офис в полной готовности стоит 300 тысяч рублей за квадратный метр. Цена реальной сделки может быть на 10 процентов ниже. Стоимость аренды в месяц – 5 тысяч за квадратный метр. Необходимо вычислить стоимость найма за год - 60 тыс/кв. м. Затем первоначальную цену следует поделить на эту сумму, чтобы получить срок окупаемости равный пяти годам. Эксплуатационные расходы и услуги управляющей компании можно не учитывать, так как в любом случае эти счета придется оплачивать. Произведя такие нехитрые арифметические действия и имея в итоге приемлемый результат (не более десяти лет на окупаемость), можно приступать к детальным расчетам методом дисконтирования, применяя ставку капитализации и учитывая инфляционные прогнозы. А после положительного заключения экспертов можно купить офис в «Москва-Сити».

Аргументы против покупки

Арендуя офис, вы всегда находитесь в более выигрышном положении по сравнению с теми, кто приобрел недвижимость, с точки зрения мобильности и сохранности оборотных средств. Например, ваш штат вырос в несколько раз и старое помещение уже не вмещает всех сотрудников. Разделять персонал и иметь два офиса в разных точках одного города нецелесообразно. Для продажи старого офиса нужно привлекать посредников, платить им комиссионные, тратить время своих сотрудников. Куда проще арендовать новое помещение нужной площади. Кроме того, приобретение недвижимости единоразово «вымывает» из оборота значительную сумму. Поэтому решение о покупке или аренде офиса должно приниматься в зависимости от этапа развития компании и с учетом ситуации на рынке недвижимости в указанное время.

Возврат к списку